وکیل املاک فردی آگاه و با تجربه است که در زمینه دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به املاک و مستغلات به صورت تخصصی فعالیت میکند. به کارگیری تعهد، دانش، تخصص و تجربه از ملزومات حرفه وکالت است و وکیل املاک با استفاده از این خصوصیات و آشنایی با چگونگی طرح دعوی موکل خود را در رسیدن به حقوق قانونی اش یاری می کند. وکیل املاک با اینکه در سایر حوزههای ازجمله خانوادگی، کیفری و … توانایی دارد ولی معمولاً وارد این دعاوی نشده و تمام توجه تخصص خود را بر روی پروندههای ملکی قرار میدهد.
دعاوی مربوط به املاک صرفاً به دعاوی اطلاق میشود که موضوع آنها ارتباط بین اموال غیرمنقول و انسان میباشد. اموال غیرمنقول اموالی مانند خانه، زمین و … هستند که امکان نقلمکان و جابجایی ندارند. در سالهای اخیر معاملات انجامشده در حوزه املاک با مسائل و پیچیدگیهای حقوقی فراوانی مواجه بودهاند بنابراین نیاز ضروری به وکیل متخصص و آشنا به قوانین و آییننامههای معاملات ملکی به شدت احساس میشود.
حوزههای فعالیت وکیل املاک
یک وکیل املاک خبره و متخصص باید بر همه مسائل حقوقی و کیفری مربوط به املاک آگاه باشد و با اشراف کامل نسبت به مسائلی که از موکل خویش اختیار تام آنها را گرفته است، بتواند از حقوق موکلش به خوبی دفاع کند. در کل دعاوی ملکی به دو بخش کیفری و حقوقی تقسیم میشوند که وکیل املاک میتواند در هر دو حوزه فعالیت کند.
۱-دعاوی حقوقی:
با توجه به گستردگی دعاوی ملکی از حوزههای فعالیت وکیل املاک در حوزه حقوقی میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
دریافت و پیگیری مجوز پایان کار املاک
پایان کار یکی از مدارک مهم ساختمان است که با توجه به شناسنامه فنی ملک مورد نظر توسط شهرداری صادر میگردد. در این سند نوع کاربری ملک مشخص شده است و صدور آن منوط به اتمام عملیات ساختمانی بنا و درخواست مالک یا وکیل قانونیاش میباشد همچنین باید ساختمان از نظر شهرداری مورد تائید بوده و هیچگونه بدهی یا خلافی نداشته باشد. به هر دلیل مراحل اخذ مجوز پایان کار دچار مشکل گردد نیاز ضروری به وکیل املاک احساس میشود.
خلع ید
خلع ید معمولاً به سه دسته تقسیم میشوند:
۱- خلع ید اخص: در این دعوی مالک خواستار رفع تصرف شخص دیگر از ملک خویش است.
۲- دعوای تخلیه ید: در این نوع دعوی بین مالک و مستاجر قراردادی وجود دارد که مالک بر اساس آن ادعا میکند ادامه حضور مستاجر در ملک وی برخلاف قانون و یا قراردادی است که بین ایشان منعقد شده است و باید مستاجر آن ملک را تخلیه کند .
۳- دعاوی تصرف: این دعاوی شامل دعاوی مربوط به مزاحمت و ممانعت از حق و همچنین دعاوی تصرف عدوانی میباشند و به دو صورت کیفری و حقوقی مطرح میشوند.
در اینگونه دعاوی مالک بودن خواهان (با ارائه سند رسمی مبنی بر مالک بودن) اثبات تصرف خوانده و غیرمجاز بودن تصرف سه شرط اصلی اقامه دعوی میباشند.
اثبات مالکیت
برای اثبات مالکیت روشهای گوناگونی وجود دارد که وکیل املاک با استفاده از دانش حقوقی و تخصص خود ملزم است درستترین مسیر را انتخاب کند.
تفکیک، افراز و تقسیم املاک مشاع
منظور از تفکیک، زمین و یا ملکی است که مالک آن یک نفر است و قصد دارد که زمین یا ملک مورد نظر را به قطعات کوچکتر تقسیم کند.. ولی افراز مربوط به املاکی میباشد که دارای چند شریک هستند و سهام شرکا به صورت مساوی تقسیم نشده است و ممکن است شخص یا اشخاصی سهام بیشتری نسبت به بقیه شرکا داشته باشند در این نوع املاک بین شرکا نوعی صلح انجام گرفته است.
تقسیم نیز شامل هردو مفهوم افراز و تفکیک است.
مزاحمت و ممانعت از حق
دعوی رفع ممانعت از حق زمانی صادر میگردد که شخص دیگری مانعی برای استفاده مالک از ملک خود (شامل خانه، زمین کشاورزی و …) ایجاد میکند و به مالک اجازه استفاده از آن ملک را نمیدهد و خودش نیز در آن ملک حضور ندارد. این دعوی هم به صورت کیفری و هم به صورت حقوقی قابل طرح است.
تنظیم اسناد رسمی مربوط به املاک
یکی از شایعترین دعاوی در دادگاههای ملکی دعاوی مربوط به الزام تنظیم سند رسمی است. در معاملات ملکی گاهی فروشنده علیرغم اینکه مبلغ بالایی از مبلغ کل معامله دریافت کرده است، با استناد به بهانههای واهی همچون بالا رفتن قیمت ملک یا عدم توانایی پرداخت بدهی بانکی از حضور در دفترخانه و تنظیم سند امتناع میورزد.
در چنین شرایطی خریدار ملک میتواند در دفترخانه حاضر شود و با تهیه مبلغ باقیمانده از معامله از سردفتر تقاضای صدور گواهی عدم حضور نماید سپس با در دست داشتن مبایعهنامه و گواهی عدم حضور صادرشده از سوی دفترخانه ذیصلاح، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.
مرجع صالح رسیدگی به دعاوی تنظیم اسناد رسمی یکی از شعبات دادگستری، محلی است که ملک در آن واقع شده است و هزینه دادرسی با توجه به قیمت منطقه تعیین میشود. اغلب در این نوع دعاوی موانعی وجود دارد که مشاوره یا استفاده از وکیل املاک میتواند راهگشا باشد.
مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف
اجرتالمثل به مبلغی اطلاق میشود که فرد استفاده کننده از مال، بابت استفاده به مالک پرداخت میکند و میزان آن بستگی به نوع مال، تعداد روز استفاده، شرایط روز و … بستگی دارد. در شرایطی که استفاده کننده از پرداخت آن مبلغ امتناع کند مالک میتواند دعوی مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف را اقامه کند. با توجه به درخواست خواهان وکیل املاک میتواند در این حوزه با بهکارگیری دانش و تخصص خود پرونده را در مسیر صحیح هدایت کند.
ابطال قرارداد اجاره و تخلیه ملک
دعوی ابطال قرارداد اجاره و تخلیه ملک یکی از مشکلات بین موجر و مستاجر است در این نوع دعوی مستاجر پس از اتمام قرارداد از تخلیه ملک خودداری نموده و یا اجارهبها را پرداخت نمیکند در این صورت مالک میتواند درخواست ابطال قرارداد اجاره را به دلیل انقضای مدت قرارداد و عدم پرداخت اجاره بها بیش از سه ماه را صادر نماید برخی از این پروندهها دارای پیچیدگیهایی است که نیازمند مشاوره یا بهکارگیری وکیل املاک است.
۱- دعاوی کیفری
دعاوی کیفری نیز شامل تصرف عدوانی، فروش املاک غیر، خیانت در املاک امانتی، جعل سند املاک و … است.
تصرف عدوانی
تصرف عدوانی یکی از مهمترین علل کیفری اقامه دعوی در دادگاههای ملکی است و به معنای بهکارگیری زور در دریافت مال متعلق به شخص دیگری است، که بر اساس قرارداد فیمابین نسبت به آن ملک دارای حق است تعقیب کیفری در تصرف عدوانی تنها با شکایت مالک امکان پذیر است.
ضرورت نیاز به وکیل املاک
با توجه به اینکه در مسائل مربوط به فعالیت در حوزه املاک و مستغلات بحث سرمایه زیاد در میان است لذا از نظر حقوقی دارای جنبههای کاملاً پیچیده و گستردهای است لذا فعالیت ناآگاهانه در این حوزه ریسک بالایی را میطلبد بنابراین برای کاهش ریسک فعالیت در این زمینه، افراد نیازمند بهکارگیری یک وکیل باتجربه و حاذق هستند که دانش، تجربه و تخصص خود در حوزه آشنایی با قوانین آییننامههای قانونی تملک املاک را در احقاق حقوق موکل خود بکار گیرد و در صورت بروز هر گونه مشکل پرونده را در زمان کوتاهتری به موفقیت نهایی برساند.
ویژگیهای وکیل املاک
از ویژگیهای وکیل املاک میتوان موارد زیر را برشمرد:
- مهارت چگونگی تنظیم دادخواست
یکی از مهمترین ویژگیهای وکیل املاک خبره بهکارگیری دانش و تخصص خویش در لایحه نویسی، تشخیص و تنظیم دادخواست با توجه به نوع دعاوی میباشد. - داشتن اطلاعات کافی درباره هزینهها
داشتن آگاهی کامل از هزینهها و منافع ممکنالوصول در مسیر دادرسی با توجه به اینکه گاها این مسیر طولانی است یکی از ویژگیهای وکیل املاک است. همچنین وی باید با آگاه کردن موکل از اینکه آیا قدم گذاشتن در این مسیر ارزش پرداخت هزینهها (هزینه دادرسی و …) را دارد یا خیر؟ موکل خود را در انتخاب مسیر درست یاری کند. - تجربه و پیگیری
افراد برای رسیدن به موفقیت در دعاوی مربوط به دادرسی املاک، نیازمند بهکارگیری یک وکیل املاک خوب، با داشتن مهارت و تجربه کافی میباشند. علاوه بر آن وکیل مورد نظر باید بتواند با توجه به حجم کاری خود، زمان و دقت لازم را جهت پیگیری پرونده بکار گیرد. - سایر ویژگیها
همچنین وکیل املاک باید علاوه بر آشنای کامل با قوانینی ثبت اسناد و املاک بر اجرای احکام پس از صدور رأی توسط قاضی و ارسال آن به اجرای احکام نظارت کافی و دقیق داشته باشد و حکم را تا اجرای صحیح و دقیق پیگیری نموده و در صورت لزوم جهت جلوگیری از تضییع حقوق موکل خود اقدامات حقوقی لازم را انجام دهد.