وکیل تخلیه ملک به چه نوع وکیلی گفته می شود؟
قبل از آنکه بخواهیم درمورد وکیل تخلیه ملک صحبت کنیم باید دستور تخلیه را برای شما عزیزان توضیح دهیم.
برای تصرف و در اختیار درآوردن املاک روشهای مختلفی در قانون وجود دارد که یکی از این روشها دریافت دستور تخلیه مستاجر است. معمولاً برای دریافت دستور تخلیه مستاجر دعاوی کیفری یا حقوقی املاکی اتفاق افتاده است که ما سعی داریم هرکدام از این دعاوی برای شما عزیزان شرح دهیم.
دعاوی کیفری
قبل از هر توضیح باید معنی دعاوی کیفری را برای شما عزیزان بگوییم، مثلاً در مواردی متصرف با اجازه و اذن مالک به ملک وارد میشود در این صورت عنوان کیفری ورود به عنف وجود نخواهد داشت و مراجع کیفری نیز این نوع اقدام را مجرمان نمیداند.
در بعضی مواقع ممکن است ابتدا ورود به ملک با توجه به اذن مالک صورت بگیرد اما متجاوز یا همان متهم از خارج شدن ملک خودداری کرده و ملک را متصرف قانونی خود بداند که در این صورت امکان طرح شکایت توسط مالک وجود خواهد داشت اما نکته قابلملاحظه این است که مهام کمه کیفری درصورتی میتواند شاکی را به رسمیت بشناسند که مالک یا شاکی دارای سند رسمی مورد تایید باشد. در این مواقع وکیل تخلیه ملک که نام دیگر آن وکیل تخلیه مستاجر می باشد به کمک شما خواهد آمد.
در قانون به گونهای آمده است که تمامی مراجع کیفری هیچ نوع وظیفهای در برابر احراز مالکیت قانونی بودن تصرفات ندارند و تنها میتوانند با استناد به اسناد مالکیت قطعی و محکمهپسندی که در تمامی دفاتر ثبتی وجود دارد مالک را شناسایی کرده و حکم به نفع مالک درصدد رفع تصرف صادر کنند.
دعاوی که برعلیه مستجیر به وجود میآید بعد از پایان مدت قرارداد اجاره مالک میتواند شکایت خود را در رابطه با مستاجر در شورای حل اختلاف یا دادگاههای قابل طرح کند زیرا که شکایت کیفری تحت عنوان رفع تصرف در دادگاههای کیفری مورد پذیرش نیست و دادگاه های کیفری مرجع برطرف کردن اختلافات بین افراد نیستند.
دادخواستهای حقوقی
معمولاً در دعاوی مالک و مستاجر چند عنوان در قانون پیشبینی شده است که حکم تخلیه، تخلیه ید، رفع تصرف خلع ید، از عناوین حقوقی است که در دعاوی مالک و مستأجر مطرح می شود.
اما متأسفانه افراد که هیچگونه اصطلاحات حقوقی ندارند در دعاوی خود از عنوانهای اشتباه در دادخواست حقوقی استفاده کرده که نتیجهای جز رد دعوا به وجود نمیآورد به همین دلیل استفاده از وکیل تخلیه ملک اهمیت بالایی دارد.
باید این نکته را در نظر بگیرید که قبل از انتخاب هر یک از این عناوین طرح دادخواست خود را به خوبی مدنظر داشته باشید و تمامی مدارک را به دقت بررسی کنیم باید اقدامات صحیحی دادخواست خود را به ثبت رسانده که هیچ گونه نواقص و اشتباهاتی نداشته باشد که در این صورت عواقبی جز رد دعوا و هزینه اضافی در پی نخواهد داشت در این مواقع مشاوره توسط یک وکیل تخلیه مستاجر مجرب می تواند بسیار کاربردی باشد.
دستور تخلیه چیست
دستور تخلیه را میتوان مانند دستور فروش جزئی از تصمیمات دادگاه بدانیم و بر خلاف دیگر احکام هیچ نیازی برای برقراری جلسه رسیدگی ندارد و غیر قابل تجدیدنظر است.
همین علت باعث شده که در دعاوی مالک و مستاجر بهترین دادخواست طرح دعوای دستور تخلیه باشد که البته این دعوا نیازمند یکسری شرایط خاص است که باید با توجه به مشاورههای حقوقی مورد بررسی قرار بگیرد.
وکیل دستور تخلیه یا وکیل تخلیه ملک
با توجه به قوانین پیشبینی شده در قانون مدنی ایران حل اختلاف دعاوی فیمابین مالک و مستاجر در صلاحیت شورا بوده و دستور تخلیه را نیز شورای حل اختلاف میتواند صادر کند که این شورا باید در محل وقوع ملک که توسط وکیل دستور تخلیه مطرح میشوند، باشد.
قانون ثبتشده مالک و مستاجری که در سال ۱۳۷۶ منصوب شد بیان داشته است که قرارداد اجاره باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد یا باید در ۲ نسخه به صورت عادی با حضور ۲ شاهد به امضای ۲ طرف برسد.
عدم وجود شرایط ذکر شده، باعث میشود که شورای حل اختلاف پذیرش دستور تخلیه را ندهد و مالک ملک باید اقدام به طرح دادخواست صدور حکم تخلیه کند و حکم تخلیه مستاجر نیز مدت زمان طولانیتری را برای اجرای دستور تخلیه به مستاجر خواهد داد و وکیل تخلیه ملک یا وکیل تخلیه مستاجر می تواند روند پرونده را سریعتر نمایید.
معمولاً بعد از آنکه دادخواست دستور تخلیه مطرح شد مالک باید مبلغی را بهعنوان ودیعه در آغاز قرارداد از مستجیر بگیرد و به صورت نقدی در صندوق سپرده دادگستری واریز کند.
اعضای شورا هم باید تمامی مدارک موجود را از نظر صحت بررسی کرده و اقدام به صدور دستور تخلیه کند که این دستور تخلیه به امضای قاضی شورای حل اختلاف میرسد و با اجرای احکام که همان تخلیه ملک هست و به تحویل مالک میرسد ختم خواهد شد.
نکته بدیهی این است که طبق قانون مالک میتواند اجاره پرداخت نشده از طرف مستجیر یافت یا هزینه شارژ یا خسارتهایی که به ملک واردشده را از مبلغ ودیعه توقیف کرده و بعد از آنکه حکم را در خصوص محکومیت مستاجر دریافت کرد مبلغ را از صندوق دادگستری وصول کند.
طرح دستور تخلیه چه مزیتهایی دارد؟
با توجه به مشاورههای حقوقی، ویژگی مثبتی که در دستور تخلیه وجود دارد سریع بودن دریافت دستور و اجرای آن است که این دعوای حقوقی در قالب دستور قاضی به پیش خواهد رفت و بدون نیاز به جلسات رسیدگی میباشد.
از مزیتهای دیگر دستور تخلیه طرح آن در شورای حل اختلاف است و رسیدگی آن در شورای حل اختلاف معمولاً روند پرونده را سریعتر خواهد کرد و همان ابتدا ممکن است میان مالک و مستاجر با میانجیگری اعضای شورای حل اختلاف موضوع کاملاً حل شود.
از دیگر مزیتهای دستور تخلیه کمهزینه بودن آن میتوان اشاره داشت که هزینه دادرسی و دعاوی ملکی با توجه به قیمت منطقهای املاک محاسبه خواهد شد و دستور تخلیه نیز یکی از دعوای غیر مالی هزینه دادرسی به شمار خواهد آمد و هزینه کمتری را به بار می آورد.
چهارمین مزیتی که دستور تخلیه میتواند داشته باشد امکان توقیف هزینههای شارژ و خسارات و اجارههای به تعقیب افتاده از مبلغ ودیعه واریزی است.
آخرین مزیتی که میتوان به آن اشاره داشت و عدم نیاز این دستور از حضور مستاجر است و در صورت تکمیل بودن تمامی مدارک دستور تخلیه نیز بدون حضور مستاجر صادر خواهد شد.
روند رسیدگی پروندهها و دستور تخلیه ملک توسط وکیل تخلیه ملک یا وکیل تخلیه مستاجر
همانطور که در پاراگراف های قبلی اشاره شد برای دریافت دستور تخلیه نیاز است که دادخواست خود را در شورای حل اختلاف ثبت کنیم و باید با توجه به الکترونیکی شدن ثبت دادخواستها این درخواست را از طریق دفاتر خدمات قضایی به شورای حل اختلاف خود ارجاع دهید.
بعد از آنکه درخواست شما ثبت شد از طریق دفاتر خدمات قضایی این درخواست به یکی از شعب شورای حل اختلاف محلی شما ارجاع داده شده و شعب با توجه به بررسی مدارک و مستندات شما احراز این امر را که خواهان ملک مالک قانونی ملک است و طی قراردادی که توسط او و مالک قبلی به مستاجر داده شده حکم به دستور تخلیه خواهد بود.
مبلغ ودیعه از طرف مالک از مستاجر دریافت شده و به صندوق سپرده دادگستری واریز میشود و دستور تخلیه نیز صادر خواهد شد و درصورتیکه با توجه به درخواست خواهان یا با توجه به تشخیص شورای حل اختلاف مستاجر احضار و جلسهای تشکیل شود موضوع تخلیه با توجه به صلح و سازش در صورتجلسه گزارش شده و به توافق طرفین خواهد رسید و بعد از صدور دستور تخلیه اجرای احکام شورای حل اختلاف اجرا شده و با توجه به ظرف مهلت قانونی که درج شده مالک می تواند اجرای دستور تخلیه را اقدام کند.
مدارک مورد نیاز برای ثبت دستور تخلیه چیست؟
در این نوع دعاوی حقوقی مانند دیگر دعاوی حقوقی باید تمامی دلایل و مستندات خود را همراه با دادخواست ضمیمه پرونده خود کنی و از جمله مواردی که باید به آن رعایت شود داشتن سند مالکیت یا اثبات مالکیت خواهان است و اجاره نامه رسمی یا عادی با توجه به شرایطی که در قانون مقرر شده و فیش بانکی واریز مبلغ ودیعه میباشد.
در مورد اجرای حکم ۲ حالت وجود دارد که ۱ در زمان اجرای تخلیه فرد در ملک حضور نداشته باشد در این صورت بدون ممانعت ملک به تصرف مالک در می آید یا اینکه مستاجر داخل ملک سکونت دارد و از اجرای رأی ممکن است خودداری کند که در این حالت باید دادورز با دادن زمان مهلت تخلیه اجرای حکم را برای مدتی به تاخیر بیندازد.
در صورتی که باز هم از تخلیه خودداری شود دادگستری دستور تخریب اجرا خواهد کرد و اموال موجود در محل در اختیار امین اموال قرار گرفته یا کلیه اموال به انبار منتقل خواهد شد و طبق قانون اجرای احکام مدنی نگهداری می شود.
اگر بخواهید به طور کلی و به زبان ساده این مسائل را توضیح دهیم باید بگوییم که
زمانی که بین صاحبخانه و مستاجر قرارداد اجاره بسته شد و مستاجر تا پایان مدت قرارداد این حق را خواهد داشت که از ملک خود استفاده کرده و زمانی که قرارداد به اتمام رسید باید آن ملک را تخلیه کند و اگر مستأجر بدون هیچ نوع تمدید کردن قرارداد اجاره یا توافقی که با مالک دارد از مورد اجاره استفاده کند و آن را تخلیه نکند دعاوی ملکی صورت خواهد گرفت و مستاجر در حکم غاصب به عمل میآید و مالک برای آنکه بتواند ملک خود را بازپس گیرد باید دعاوی تخلیه ید را در شورای حل اختلاف مطرح کند.
به زبان سادهتر این دعوا برای اتمام تصرف مستاجر است که بعد از پایان قرارداد همچنان وجود دارد و اگر مستاجر بعد از آنکه حکم تخلیه را از مالک دریافت کند همچنان از اجرای آن خودداری کند این مسئله میتواند توسط مأمورین نیروی انتظامی مورد بررسی و پیگیری قرار بگیرند.
چند نکته مهم که باید به آن توجه داشته باشید این است که دعوای تخلیه زمانی مطرح میشود که بین متصرف و مالک قرارداد اجارهای وجود داشته باشد و متصرف نیز قادر نخواهد بود بدون وجود قرارداد در ملک تصرف کند و مالک برای رفع تصرف باید دعاوی خلع ید را در دادگاه و شورای حل اختلاف مطرح نمایید.
بیشتر مردم در تشخیص طرح دعوای خلع ید و تخلیه ید دچار سردرگمی خواهند شد و به اشتباه طرح دعاوی کرده که این باعث می شود دعاوی اشتباه منجر به رد شود . پس در زمانی که قراردادی وجود داشته باشد باید دادخواست تخلیه رد ید مطرحشده و این قرارداد نیز بعد از سال ۷۶ منعقد شده و ۲ شاهد باید زیر آن قرارداد را امضا کنند. برای بهتر فهمیدن موضوع، ما تفاوت دعاوی تخلیه و خلع ید را برای شما عزیزان توضیح خواهیم داد.
تفاوت دعاوی تخلیه و خلع ید چیست
معمولاً دعاوی تخلیه ید جزئی از دعاوی غیر مالی محسوب میشود و دعاوی خلع ید جزء دعاوی مالی هستند بعد از هزینه دادرسی در دعاوی تخلیه ید معادل دعاوی غیر مالی و هزینه دادرسی دعاوی خلع ید معادل دعاوی مالی است که براساس ارزش ملکی که در هر منطقه تعیین میشود صورت خواهد گرفت.
نکته دیگر این است که دعاوی تخلیه زمانی اقامه می شود که قراردادی وجود داشته باشد یعنی فردی حق تصرف در نیک راد با توجه به قرارداد داشته باشد و خوانده از ابتدا غاصب نبوده و با وجود آن قرارداد ملک را تصرف کرده است و در مدت اجاره در آن سکونت داشته و بعد از خاتمه یافتن آن حق تصرف داران نیست.
در حالی که در دعاوی خلع ید اقامه دعوا متوجه شخصی میشود که هیچگونه تصرفی در ملک ندارد و به صورت کاملاً غصبی و غیر قانونی وارد ملک شده و آن را به تصرف درآورده است. دعاوی خلع ید باید در دادگاههای صالحه مطرح شود اما دعاوی تخلیه ید به دست شورای حل اختلاف سپرده شده و میتوان از آن جا آن را پیگیری کرد. در هر دو مورد وکیل تخلیه ملک و وکیل تخلیه مستاجر می توانند به شما کمک رسانند.
دستور تخلیه صادر شده از شورای حل اختلاف در چه مواردی قابل اجرا نیست؟
دستور تخلیه زمانی قابل اجرا نیست که مستاجر ثابت کند اجاره نامه او تمدید شده است و قرارداد همچنان معتبر است یا جعلی بودن اجاره نام ثابت شده باشد و قراردادی در بین مالک و مستاجر وجود نداشته باشد که مالک باید دعاوی دیگری را مطرح کند و اگر ملک به شخص دیگر انتقال پیدا کند در این صورت مالک جدید باید طرح دعوی را انجام دهد.
شرایط تخلیه ملک مسکونی چگونه است؟
برای تخلیه ملک، زمانی مالک میتواند اقدام کند که باقی ماندن مستاجر در ملک در اجاره نامه ذکر شده باشد یعنی زمان اجاره باید در قرارداد معلوم باشد. اگر ۳ ماه از موعد پرداخت اجاره بگذرد و این مبلغ از طرف مستاجر پرداخت نشود مالک میتواند اقدام به تخلیه ملک مسکونی خود کند. زمانی که مستاجر استفاده غیرمشروع از ملک مورد اجاره خود کند یا انتقال ملک مورد اجاره خود را به شخص دیگری انجام دهد، مالک می تواند تخلیه ملک مسکونی را انجام دهد.
برای استفاده از خدمات ما واطلاع در زمینه وکیل تخلیه ملک و وکیل تخلیه مستاجر با شماره های موجود در سایت تماس حاصل نمایید.